22 Haziran 2026 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne sunulan yeni kanun teklifi, yargılamaların etkinliğini artırmak amacıyla İcra ve İflas Kanunu’nda (İİK) köklü değişiklikler öngörmektedir. Özellikle izale-i şüyu olarak bilinen ortaklığın satış suretiyle giderilmesi davalarındaki satış usulleri ve hissedarların hakları konularında uygulamadaki suistimalleri önlemeyi hedefleyen kritik yenilikler getirilmektedir. İşte 2004 sayılı İİK’nın 114. maddesinde yapılan güncel düzenlemeler ve satış sürecinde değişen kurallar:
1. İlk Açık Artırma Sadece Mirasçılara Açık Olacak Miras yoluyla intikal eden ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, satış usulünde önemli bir koruma kalkanı getirilmektedir. Yeni düzenlemeye göre, bu tür taşınmazların ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde, birinci açık artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu kapalı ihale usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanacak olup, mirasçıların mülkiyet hakkı öncelikli olarak korunacaktır.
2. İlk Satışta Yüzde Yüz (%100) Muhammen Bedel Şartı Sadece mirasçıların katılabileceği bu ilk açık artırmada malın ucuza gitmesini engellemek için ciddi bir sınır konulmuştur. Mirasçılar arasında yapılacak ihalede verilecek en düşük teklifin; malın muhammen kıymetinin yüzde yüzünü (%100) karşılaması gerekmektedir. Ayrıca teklif, muhammen bedel ile o malla güvence altına alınan rüçhanlı alacakların toplamından hangisi fazla ise o bedeli ve ek olarak paraya çevirme/paylaştırma masraflarını da geçmek zorundadır. İkinci artırmada ise genel kural olan muhammen kıymetin yüzde ellisi (%50) şartı uygulanacaktır.
3. Hissedarın (Pay Sahibinin) Teminat Muafiyeti Kaldırılıyor Mevcut uygulamada açık artırmaya katılmak isteyen pay sahibi (hissedar), payı oranında teminat yatırmaktan muaftı. Ancak teklif ile bu fıkra yürürlükten kaldırılmaktadır. Artık ortaklığın giderilmesi satışlarında artırmaya katılmak isteyen pay sahipleri de teminat yatırmakla yükümlü olacaktır. Yapılan eklemeyle yalnızca Hazine’nin tüm açık artırmalarda teminat göstermekten muaf olduğu açıkça belirtilmiştir.
4. İhale Bedelini Ödemeyene Ağır Yaptırımlar ve %5 İdari Para Cezası Uygulamada sıkça karşılaşılan, fahiş bedellerle ihaleyi alıp sonrasında parayı yatırmayarak süreci uzatan kötü niyetli alıcılara karşı katı tedbirler getirilmektedir. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde ihale bedelini süresi içinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmeyecektir.
Teminattan öncelikle satış masrafları mahsup edilecek, kalan kısım paydaşlara payları oranında ödenecektir.
İhale bedelini süresi içinde yatırmayan kişi bir paydaş ise, alınan teminatın tamamı (masraflar kesildikten sonra) diğer pay sahiplerine payları oranında ödenecektir.
Ayrıca, ihale bedelini süresi içinde yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi (%5) oranında satışı yapan makam (icra dairesi veya satış memuru) tarafından idari para cezası kesilecek ve bu ceza 6183 sayılı Kanun kapsamında tahsil dairesine bildirilecektir.
5. Alacaklıların Teminat Muafiyetinden Yararlanabilmesi İçin Süre Sınırı Getiriliyor
İcra ihalelerine katılmak isteyen ve alacağı teminat miktarını karşılayan alacaklıların, teminat yatırmaktan muaf tutulabilmeleri hususunda İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine kesin bir süre şartı eklenmektedir.
Mevcut kanun teklifine göre; satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklının, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaması imkanından yararlanabilmesi için en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmesi zorunlu hale getirilmektedir. Bu süreye riayet etmeyen alacaklılar, söz konusu teminat muafiyetinden faydalanamayacaktır.
Ayrıca aynı madde bendi içerisinde, Hazine’nin tüm açık artırmalarda teminat göstermekten muaf olduğu da açık ve net bir şekilde kanun metnine işlenmektedir.
İlgili Kanun Teklifi Maddesi (Madde 2 – İİK 114. Madde Değişikliği)
“…Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmesi hâlinde alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmayacağı, açık artırmalarda Hâzinenin teminat göstermekten muaf olduğu…”
İlgili Kanun Teklifi Gerekçeleri
Aşağıda, ilgili maddeler için Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına sunulan resmi gerekçe metinleri aynen yer almaktadır:
Genel Gerekçe (Ortaklığın Giderilmesi Bölümü) “2004 sayılı İcra ve İflas Kanununda yapılan düzenlemeyle, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde ilk satışın sadece malik olan mirasçılar arasında yapılması kabul edilerek uygulamada ortaya çıkan suistimallerin önlenmesi ve miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçıların hukuki menfaatlerinin azami düzeyde korunması amaçlanmaktadır.“
Madde 2 Gerekçesi “MADDE 2- Maddeyle, 2004 sayılı Kanunun 114 üncü maddesinin ikinci fıkrası ile yedinci fıkrasının (6), (8) ve (9) numaralı bentlerinde değişiklik yapılmaktadır. Maddenin ikinci fıkrasına eklenen cümleyle, miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde ilk defa yapılacak birinci açık artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacağı hüküm altına alınmaktadır. Düzenlemeyle, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi dosyalarında yapılan satışlarda uygulamada ortaya çıkan suiistimallerin önlenmesi ve miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçıların hukuki menfaatlerinin azami düzeyde korunması amaçlanmaktadır. Bu kapsamda yapılacak ilk satış yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak, bu satışta muhammen kıymetin tamamı ve satış masraflarını karşılayacak şekilde teklif verilebilecektir. Diğer bir anlatımla ihalede teklif verme bedeli malın kıymetinin tamamı üzerinden başlayacaktır. Mirasçılar arasında yapılacak ilk açık artırmada alıcı çıkmazsa ikinci açık artırma genel hükümlere tabi olarak herkese açık bir şekilde yapılacaktır. Mirasçıların mülkiyet hakkı ilk açık artırmada malın kıymetinin tamamı üzerinden yapılması suretiyle korunmakta diğer taraftan ilk açık artırmada mirasçılar dışında alıcıların girmesi engellenerek malın öncelikle mirasçılar arasında kalması sağlanmaktadır. Maddenin yedinci fıkrasının (6) numaralı bendinde yapılan değişiklikle, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibinin payı oranında teminat yatırmaktan muaf olmasına ilişkin hüküm yürürlükten kaldırılmaktadır. Uygulamada birçok soruna neden olan zaman zaman da teminat yatırmamanın sağladığı imtiyazdan yararlanarak fahiş oranda en yüksek teklifi sunmak suretiyle ihalenin kendisinde kalmasını sağlayan pay sahibinin sonradan ihale bedelini ödemeyerek ihalenin iptaline neden olduğu gözlemlenmektedir. Gerek hesaplanmasında ortaya çıkan güçlükleri gidermek, gerekse uzun bir yargılama sonrası satışına karar verilen taşınmazların satışının kötü niyetli olarak engellenmesini önlemek amacıyla paylı veya elbirliği mülkiyetinde pay sahiplerinin de teminat yatırarak açık artırmaya katılması sağlanmaktadır. Maddede yapılan diğer bir değişiklikle Hâzinenin tüm açık artırmalarda (hacizli malın satışına ilişkin açık artırmalar ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin açık artırmalar) teminattan muaf olduğu açıkça hüküm altına alınmaktadır. Maddenin yedinci fıkrasının (8) numaralı bendinde yapılan değişiklikle, ikinci fıkrada yapılan düzenlemeye bağlı olarak miras yoluyla elde edilen taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde yapılacak ve sadece malik olan mirasçıların katılabileceği ilk açık artırmalarda, verilebilecek en düşük teklifin malın muhammen kıymetinin yüzde yüzü ile malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılaması gerekeceğine ilişkin düzenleme yapılmaktadır. Maddenin yedinci fıkrasının (9) numaralı bendinde yapılan değişiklikle, ihale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde, alınan teminatın iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından mahsup edileceği, kalan miktarın icra dosyaları bakımından alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödeneceği, süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısının satış isteyen alacaklı olması durumunda, muhammen bedelin yüzde onunun kendi alacağından mahsup edileceği ve bu satış için yapılan masrafın kendisi üzerinde bırakılarak borçluya yüklenmeyeceği düzenlenmektedir. Ayrıca, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresi içinde yatırmayan ihale alıcısından alınan teminatın kendisine iade edilmeyerek satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödeneceği, süresi içinde ihale bedelini yatırmayanın paydaş olması durumunda ise alınan teminatın tamamının diğer pay sahiplerine payları oranında ödeneceği hüküm altına alınmaktadır. Öte yandan, gerek icra dosyaları gerekse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin satış dosyalarında en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında satışı yapan icra dairesince veya satış memurunca idari para cezası verileceği, verilen bu cezanın 6183 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahsili için tahsil dairesine bildirileceği bir yenilik olarak düzenlenmektedir. Yapılan tüm bu değişikliklerle, açık artırmalarda en yüksek teklif verilip, sonradan ihale bedelinin yatırılmaması sebebiyle ihalenin iptalinin doğurduğu sorunlar giderilecek ve bu suretle ihlal edilen hukuki yararların tesisi sağlanmış olacaktır. Gerek haczedilen malın açık artırma suretiyle satılmasında gerekse ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde son safha açık artırma safhasıdır. Alacaklının alacağına kavuşması ile borçlunun borcundan kurtulması ve sürdürülemeyen ortaklığın giderilmesinin son safhası satış aşamasıdır. Birçok emek ve masraf sarf edilerek uzunca bir zaman sonra ulaşılabilen bu aşamanın kötüniyetli olarak sabote edilmesi, temelde menfaatleri bu satışa bağlı olanların mülkiyet hakkını önemli ölçüde ihlal etmektedir. Bu durumun ortadan kaldırılması amacıyla söz konusu düzenlemeler yapılmaktadır.”