Giriş: İcradan Mal Almak Hala Avantajlı mı?
Fiziki mekanlarda yapılan ihaleler bitti. Artık elektronik ihale var. https://esatis.uyap.gov.tr/ sitesine girerek ihalelere katılabilirsiniz. Teklif verebilirsiniz.
İhalelere katılanlar teklif verirken KDV, Damga Vergisi gibi ödemelerin teklif ettiği miktara dahil olduğunu sanıyor. Oysa taşınmaz için örnek verirsek tapu alım harcı (teklifinizin %2’si) , Satış İlanında yazılı KDV oranı (örneğin %10 ) ihale kesinleştikten sonra üstüne eklemeniz gerekir. Tapu müdürlüğü ayrıca bir döner sermaye ücreti alır. Bu yıl için (2025 ) 5.323,50 TL’yi de siz yatıracaksınız. Bu durum kafa karıştırıcı olduğu için bir hesaplayıcı hazırladık. E-Satış portalında katılmak istediğiniz ihalenin KDV’sini öğrenin. Hesaplayıcıda KDV’sini işaretleyin. Sonuç çıkacaktır.
İhale Maliyet Hesaplama
Not: Satış ilanında veya şartnamesinde ihale alıcısı tarafından ödeneceği belirtilen başka bir bedel varsa buraya ekleyerek hesaplamaya dahil edebilirsiniz.
1. Adım: UYAP E-Satış Portalına Giriş ve Üyelik
İcra ihalelerine katılmak için herhangi bir yere üye olmanıza gerek yok, E-Devlet şifreniz anahtardır.
- Giriş: esatis.uyap.gov.tr adresine E-Devlet ile giriş yapılır. Dolandırıcılık vakaları yaygın olduğu için ihaleye bu bağlantı ile giriniz. Girdiğiniz sayfada “https://esatis.uyap.gov.tr” bu bağlantıyı görün.
- Açılan ekranda taşınır, taşınmaz, taşıt gibi seçenekler bulunur. Birime göre arama seçeneğinden ise talip olduğunuz malın bulunduğu daireyi / memurluğu biliyorsanız doğrudan seçebilirsiniz.
- İlan Arama: İl, ilçe, araç, taşınmaz gibi filtrelerle arama yapabilirsiniz.
- Önemli İpucu: Talip olduğunuz malı seçtiğinizde “Evrak İhale Listesi” sekmesinden mutlaka satış ilanı, bilirkişi raporu, satış şartnamesi ve tutanağı evraklarını bilgisayarınıza indirip iyice okuyun. Taşıt satışlarında bazen engelli aracı satılırken engelli olmayan şahıslar katılması halinde ÖTV’de tahsil edileceği yazılmasına rağmen belgeleri okumadığınız için mağduriyet yaşamayın.
2. Adım: Teminat Yatırma (%10 Kuralı)
Bir ihaleye teklif verebilmek için, o malın muhammen bedelinin (belirlenen değerin) %10’unu teminat olarak yatırmanız gerekir. Satılan yerin değeri 3.750.000 TL ise 375.000 TL teminat yatırmanız gerekir.
- Nasıl Yatırılır: Vakıfbank hesabı zorunluluğu kalktı dense de Vakıfbank’tan hesap açtırmanızı tavsiye ederim. UYAP Vakıfbank entegre çalıştığı için olası problemleri bertaraf etmiş olursunuz.
- İade Süreci: İhaleyi kazanamazsanız, teminatınız hiçbir kesinti olmadan sistemdeki IBAN adresinize iade edilir.
Örnekte 6.500.000 TL kıymet belirlenen bir taşınmaza “Teminat İşlemleri” butonunu tıklayıp ilerliyorum. Teminat yatırma işleminin artırma son gününden bir gün önce saat 23.30 ‘a kadar yatırılması gerektiği uyarısı geliyor.
Online Teminat Ödeme , kendi adıma tıkladığımda ödeme tipi olarak yalnızca Vakıfbank geliyor. Seçtiğimde e-Devlet hesabımla giriş yaptığım için Vakıfbank hesabımı otomatik görüntülüyor. Burada 650.000 TL olsa idi ben bu taşınmaz için teminat yatırıp teklif verebilecektim.
3. Adım: Teklif Verme Stratejileri
İhaleler genelde 7 gün sürer. Ancak asıl hareketlilik son gün, hatta son dakikalarda yaşanır.
- Minimum Artış: Her teklif arasında belirli bir minimum fark olmalıdır. (İİK 111/b-4 “Teklifler arasındaki fark, satışa çıkarılan malın muhammen kıymetinin binde beşinden ve her hâlde 1000 TL (bin Türk lirasından) az olamaz.) Muhammen bedel 3.500.000 TL ise binde beş 17.500 TL artırabiliriz.
- Teklif Verenlerin Gizliliği: Teklif verenlerin kişisel bilgileri, artırma süresi içinde bilişim sistemini işleten kamu görevlileri hariç hiç kimse tarafından görülemez ve bilişim sisteminde gösterilemez. Eğer çekiniyorsanız çekinmenize gerek yok.
- Artırma devam ederken teminatımı çekebilir miyim?: Açık artırmada en yüksek teklifi veren siz iseniz, artırma süresi içinde sizden yüksek bir teklif verilmedikçe teklifinizi çekemez ve teminatını alamazsınız.
- Süre Uzaması: Son 10 dakika içinde yeni bir teklif gelirse, ihale süresi otomatik olarak 3 dakika daha uzar. Bu 3 dakika içinde yine teklif gelirse yine 3 dk uzar. Uzama süresinde teklif gelmezse en yüksek teklifi kim vermişse ihale ona kalır. Uzama süresi 1 saati geçemez. Bu, herkesin adil yarışması içindir.
Dikkat: Duygusal davranıp piyasa fiyatının üzerine çıkmamaya özen gösterin. Soğukkanlılık bu işin kuralıdır.
4. Adım: İhaleyi Kazandınız! Şimdi Ne Olacak? (Ödeme ve Masraflar)
İhaleyi kazandığınızda sevinmeden önce yapmanız gereken kritik ödemeler vardır. Genelde 7 günlük bir ödeme süresi tanınır. Bu süre aynı zamanda ihalenin feshi davası açma süresidir. Bu konuya şimdi girmeyeceğim.
2.000.000 TL teklif verdiğinizi varsayalım. İhale sizde kaldı. Teminat olarak 200.000 TL yatırdınız. Artırma süresi bitti. İcra dairesi “artırma sonuç tutanağı” yayınladı. İhalenin size kaldığı kesinleşti. Bu tutanak tarihinden başlamak üzere 7 gün içinde kalan bedeli icra dairesinin hesabına yatırmalısınız. Örneğimizden yola çıkarsak 1.800.000 TL yatırılacaksınız. Çünkü zaten teminatınız icra dairesinin hesabında duruyor.
İhale Bedeli Dışında Ödeyeceğiniz Kalemler
Yukarıda bahsettim ancak kısaca, icra dairesi satışlarında (Hacizli mallarda) şu kalemler alıcıya aittir: Taşınmazı 2.000.000 TL (iki milyon) aldıysanız ek olarak KDV (oranı satış ilanında yazar), Damga Vergisi (binde 5,69 ), Tapu Alım (Alış) Harcı (%2)
- KDV: Araca (Binek/Ticari) veya konutun metrekaresine göre %1, %10 veya %20 olabilir.
- Damga Vergisi: İhale bedeli üzerinden hesaplanır (Güncel oran binde 5,69).
- Teslim Masrafları: Aracın otoparktan çıkarılması veya evin tahliyesi için gereken harçlar ve masraflar. taşıt memur vasıtasıyla teslim edilir ve devlet tarafından Haciz, teslim satış harcı adında harç tahsil edilmesi zorunludur. Bu harç taşıtı aldığınız dairenin harç hesabına yatırılır. Vasıta ücreti (aracın bulunduğu yere memur gidiş dönüş ücreti) değişkenlik gösterir ancak hesaplama yaparken 1.000 TL olarak hesaplarsanız kolaylık olur. Adliye genelde ATGV diye adlandırılan resmi araçları kullanmak zorundadır. Şahsı aracınızla gidilmesi söz konusu değildir.
- İYİ HABER: MTV yani motorlu taşıtlar vergisini siz ödemiyorsunuz. Bu ihale bedelinden ödeniyor. Yediemin ücreti ve çekici ücretini de siz ödemiyorsunuz. Bunlar ihale bedelinden ödeniyor.
5. Adım: Teslim Alma ve Tescil
Araç için bir örnek yazayım.
1.000.000 TL teklif ettiğin. İhale sizde kaldı. 7 gün içinde kalan miktarı tamamladınız. 8-10 gün sonra icra dairesi icra hukuk mahkemesine ihalenin feshi davası açılıp açılmadığını sorar. İcra mahkemesi kayıtları kontrol eder. Eğer ihaleye karşı bir fesih davası açılmadı ise “ihaleye fesih davası açılmamıştır.” şeklinde bir yazı yazar. Bu yazının tarihi ihalenin kesinleşme tarihidir.
İcra Dairesi bu yazı geldiğinde ne yapar? Uygulamada farklılıklar olsa da genel olarak yapılan şeyler aynıdır. Bazı icra daireleri ihale alıcısının gelmesini bekler. Bazı daireler ihale alıcısının (ihaleye katılırken bildirilen)telefonuna ihaleye fesih davası açılmadığı, KDV, Damga Vergisi gibi kalemleri ödeyip tescilini alması için SMS gönderir. Bazı daireler ise doğrudan muhtıra yani tebligat gönderir. Son söylediğimiz, ihale alıcılarının uzun süre gelmemesi durumunda uygulanır. Bu muhtırada bir süre vardır. Bu sürede gelip KDV, Damga Vergisi yatırmaz iseniz ihale kararı kaldırılacaktır ihtarı içerir.
İhale Alıcısı Daireye gelmeden nasıl bir hazırlık yapmalı, ne getirmeli?
Şu an araç örneğinden devam ettiğim için KDV ve Damga Vergisi, Teslim Harcı (Tam adı: Haciz, Teslim Satış Harcı), Vasıta Ücreti gibi ücretleri ayarlamalıdır. Miktarları hesaplayıcıdan görebilirsiniz.
İcra Dairesine müracaat ettiğinizde, görevli memur KDV Beyannamesi ile Damga Vergisi Üst Yazısı hazırlayıp size verecektir. Bu ödemeler vergi dairesine yatırıp getirmelisiniz. BU ÖDEMELERİ AYNI GÜN YAPMANIZ ÇOK ÖNEMLİDİR. EĞER AYNI GÜN PROBLEM YAŞAR ÖDEYEMESENİZ ERTESİ GÜN ÖDEMEYİN. TEKRAR DAİREYE GİDİP DÜNKÜ TARİHLİ BELGELERİ VERİP YENİ TARİHLİ BELGELERİ ALIP YATIRMAYA GİDİN. VERGİ DAİRESİ BU SEBEPLE CEZA ÇIKARMAKTADIR.
KDV ve Damga Vergisi ödemesini yaptıktan sonra size verilen makbuzları daireye ibraz ediniz. Makbuzların üzerinde VERGİ DAİRESİ ALINDISI yazanlar önemlidir. Tahakkuk Makbuzu değil.
Makbuzları verdiğinizde tescil yazısı, kesin satış şerhi, araç muayene istasyonuna sunacağınız bir belge (aracın hangi sürelerde otoparkta muhafaza edildiği – muhafaza sürecinde ücret yansımaz) evrakları size verilir. Bu arada haciz teslim harcını yatırmanız için miktar ve iban bilgileri ile vasıta ücreti için miktar ve iban bilgileri size söylerler bu sırada yatırırsınız. Bazen vasıta ödemesi araç içindeki postan alınabilir.
Artık memur görevlendirmesi yapılır ve teslim için otoparka gidilir. Aracı teslim alırsınız. Noter , muayene vb işlerini halledebilirsiniz. İcra ile bir işleminiz kalmadı.
Taşınmaz İçin de örnek vereyim.
1.000.000 TL teklif ettiğin. İhale sizde kaldı. 7 gün içinde kalan miktarı tamamladınız. 8-10 gün sonra icra dairesi icra hukuk mahkemesine ihalenin feshi davası açılıp açılmadığını sorar. İcra mahkemesi kayıtları kontrol eder. Eğer ihaleye karşı bir fesih davası açılmadı ise “ihaleye fesih davası açılmamıştır.” şeklinde bir yazı yazar. Bu yazının tarihi ihalenin kesinleşme tarihidir.
İcra Dairesi bu yazı geldiğinde ne yapar? Uygulamada farklılıklar olsa da genel olarak yapılan şeyler aynıdır. Bazı icra daireleri ihale alıcısının gelmesini bekler. Bazı daireler ihale alıcısının (ihaleye katılırken bildirilen)telefonuna ihaleye fesih davası açılmadığı, KDV, Damga Vergisi gibi kalemleri ödeyip tescilini alması için SMS gönderir. Bazı daireler ise doğrudan muhtıra yani tebligat gönderir. Son söylediğimiz, ihale alıcılarının uzun süre gelmemesi durumunda uygulanır. Bu muhtırada bir süre vardır. Bu sürede gelip KDV, Damga Vergisi yatırmaz iseniz ihale kararı kaldırılacaktır ihtarı içerir.
İhale Alıcısı Daireye gelmeden nasıl bir hazırlık yapmalı, ne getirmeli?
Taşınmaz satışında tapu müdürlüğü fotoğraf istemektedir. Her taşınmaz için 2 fotoğraf gerekmektedir. İcra dairesi 2 tescil belgesi düzenleyip birini size verir ötekini dosyaya koyar. Yani fotoğraf götürmelisiniz. Biyometrik şartı yoktur. Ancak biyometrik olursa iyi olur. KDV ve Damga Vergisi, Tapu Alım Harcı, Tapu Döner Sermaye Ödemesi gibi ücretleri ayarlamalıdır. Miktarları hesaplayıcıdan görebilirsiniz.
İcra Dairesine müracaat ettiğinizde, görevli memur KDV Beyannamesi ile Damga Vergisi Üst Yazısı hazırlayıp size verecektir. Bu ödemeler vergi dairesine yatırıp getirmelisiniz. BU ÖDEMELERİ AYNI GÜN YAPMANIZ ÇOK ÖNEMLİDİR. EĞER AYNI GÜN PROBLEM YAŞAR ÖDEYEMESENİZ ERTESİ GÜN ÖDEMEYİN. TEKRAR DAİREYE GİDİP DÜNKÜ TARİHLİ BELGELERİ VERİP YENİ TARİHLİ BELGELERİ ALIP YATIRMAYA GİDİN. VERGİ DAİRESİ BU SEBEPLE CEZA ÇIKARMAKTADIR.
KDV ve Damga Vergisi ödemesini yaptıktan sonra size verilen makbuzları daireye ibraz ediniz. Makbuzların üzerinde VERGİ DAİRESİ ALINDISI yazanlar önemlidir. Tahakkuk Makbuzu değil.
Makbuzları verdiğinizde taşınmaz tescili verilir. Bu belge aynı zamanda tapu müdürlüğüne de elektronik ortamdan (KEP) gider.
Tapu müdürlüğünden randevu alıp taşınmazı tescil ettirebilirsiniz. https://webtapu.tkgm.gov.tr/giris
- Soru: İhaleyi kazandım ama vazgeçtim, ne olur?
- Cevap: Teminatınız yanar.
- Sıkça Sorulan Sorular
- Soru: Araç bozuk çıkarsa iade edebilir miyim?
- Cevap: İcra satışları “görüldüğü gibi” yapılır. Ekspertiz raporunda belirtilmeyen çok büyük bir gizli ayıp yoksa iade zordur.
- Güncellenecek